Giardini privati in condominio: non sempre la manutenzione è a carico dei proprietari

Questa volta vogliamo divagare dagli orrori della guerra e dagli “errori” della pandemia, specialmente quelli commessi da tanti esperti, per trattare un problema che riguarda molte più persone di quanto non si creda, giacché tante sono quelle che abitano in un fabbricato condominiale.

E per chi ha la fortuna di avere una casa con giardino, è opinione comune che la manutenzione del giardino sia sempre a carico del proprietario della stessa.

In molti casi questo è vero, ma vi sono circostanze al verificarsi delle quali la manutenzione di un giardino, pure se privato, va a gravare sul condominio.

Vediamo, in concreto, di cosa si tratta, partendo dalla norma del Codice Civile che riguarda le parti comuni di un edificio, vale a dire l’art. 1117 il cui testo è il seguente.

“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.

In tale elencazione che, ripetiamo, riguarda le parti comuni di un edificio, nulla si legge in merito ai giardini privati, quindi sembrerebbe che la manutenzione degli stessi sia sempre a carico dei proprietari.

Nella maggioranza dei casi è così, ma, pure se la questione è abbastanza dibattuta, vi sono delle eccezioni significative.

La problematica è stata recentemente trattata da un sito specializzato in questioni condominiali, il quale ha richiamato l’attenzione sull’enunciato del paragrafo 1) dell’art, 1117.c.c.: “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”.

Approfondimenti recenti sembrano dare notevole importanza alle cose necessarie all’uso comune, tra le quali vengono inclusi anche gli alberi di alto fusto, anche se non pregiati e oggetto di specifica tutela.

In sostanza un albero di alto fusto, per il semplice fatto di collaborare alla “fotosintesi clorofilliana” (il più importante processo di riduzione biologica che si compie sulla superficie terrestre, grazie al quale le piante assorbono energia luminosa, che convertono in energia chimica potenziale e, partendo da composti inorganici semplici -anidride carbonica e acqua-  formano sostanze organiche -glucidi ecc.- le quali costituiscono i composti della materia vivente, sia vegetale sia animale –da Treccani), è degno della massima considerazione.

Talché, in un mondo sempre più proteso alla salvaguardia della salute degli esseri viventi, si attribuisce grandissima importanza a questa funzione fondamentale esercitata dagli alberi, al punto da considerare gli stessi come “parti necessarie all’uso comune”.

Quindi, se un albero è allocato in uno spazio condominiale, è una parte comune del condominio a tutti gli effetti.

Ma se un albero di alto fusto è allocato in un giardino privato, contribuendo al benessere della salute di tutti, la sua manutenzione può essere addebitata all’intero condominio.

In tal senso, vi sono sentenze specifiche: il Tribunale di Roma, il 24/06/2009, ha sentenziato che l’intera comunità condominiale è tenuta a contribuire alle spese di potatura degli alberi che si trovano sul suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condomino se si tratta di piante funzionali al decoro dell’edificio.

Ma già in precedenza il principio era stato affermato anche dalla Cassazione. (Cass. civ., Sez. II, 18/04/1994, n. 3666), la quale aveva sentenziato: “È possibile che il palazzo sia stato fabbricato in modo da inserire, valorizzare e salvaguardare la funzione estetica di piante secolari. Così gli alberi possono essere stati “organicamente” inseriti nella struttura dell’edificio, mediante la sagomatura dei balconi esterni attuata in modo tale da contornarli ed avvolgerli.

Questo sta a significare che anche gli alberi nelle proprietà esclusive sono componenti essenziali del decoro architettonico dell’edificio, che è bene comune, con la conseguenza che alle spese della potatura, evidentemente funzionale alla conservazione di tale decoro, sono obbligati a contribuire indistintamente tutti i partecipanti al condominio.

In tal caso se gli alberi, in dipendentemente che si trovino nel giardino del singolo condominio o in un’area verde comune, venissero a mancare, ne risulterebbe deturpato l’aspetto architettonico dell’edificio.

Per il singolo condomino, gli alberi “decorativi” possono offrire frutti, ombra, privacy, mentre per il condominio l’utilità consiste, specificamente, nel formare un elemento ornamentale, che concorre a costituire in modo indissolubile il decoro architettonico dell’edificio.

A nostro avviso, pure rendendoci conto che la questione è, e sarà, sempre dibattuta, ci poniamo un quesito di natura etica: se c’è tanta sensibilità per la funzione estetica di un albero in una struttura condominiale, perché dovrebbe essere inferiore la sensibilità orientata alla salute delle persone?