L’A.N.C.E., e non solo, l’approva
Non saremmo cronisti imparziali se non riconoscessimo, al di là delle simpatie o antipatie personali, il lavoro e l’impegno altrui, specialmente dei membri di Governo.
E dobbiamo riconoscere che Salvini, Ministro delle infrastrutture e della mobilità, nonostante l’antipatia che ispira, è uno che negli ultimi mesi sta lavorando, cioè ha messo, o rimesso, in cantiere progetti vecchi (vedi quelle del Ponte sullo Stretto di Messina), ma anche nuove iniziative, come la “Legge salva-casa”, approvata definitivamente mercoledì 25 luglio, che ha raccolto diversi consensi, tra i quali quello dell’A.N.C.E. l’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili la quale, essendo nel settore, meglio di altri ne può valutare l’impatto.
Qualcuno potrebbe obiettare che l’ANCE fa il “Cicero pro tomo sua” (sembra che nella lunga fase di stesura abbia fatto proposte migliorative) ma è il sintomo di un consenso generalizzato.
Non tutto ciò che mette in lavorazione Salvini è condivisibile, come la riesumazione del progetto del ponte sullo Stretto, o l’andamento altalenante sulla velocità a 30 kmh in citta o sulla TAV, ma prendiamo per buono ciò che a nostro parere lo è, e lasciamo ad altri la valutazione del resto.
Preliminarmente c’è da dire che la relativa legge è in vigore dal 30 maggio 2024, in G. U. il 27 luglio scorso, e va a modificare il Testo Unico dell’Edilizia.
Si tratta della legge di conversione del dl 69/2024, per approvare la quale il Governo al Senato ha chiesto la fiducia, il che significa che non tutti i partiti che lo sostengono erano concordi.
C’è anche da evidenziare che, oltre a risolvere diversi problemi tecnici e urbanistici, tutte le sanatorie previste saranno concesse previo pagamento il di sanzioni pecuniarie che porteranno introiti considerevoli nelle casse dello Stato, il che non guasta.
Cosa cambia? Quali sono le principali novità?
Dal blog di Edil-Tecnico apprendiamo che l’ANCE ha realizzato una utile tabella riassuntiva ed una nota tecnica di commento dove vengono messe in evidenza le nuove misure in materia di edilizia libera, stato legittimo, tolleranze cambi d’uso, accertamento di conformità, alienazione immobili abusivi, strutture amovibili temporanee realizzate durante il periodo di emergenza Covid-19, e tanto altro.
Ecco un breve riepilogo su cosa prevede il Salva-Casa.
Edilizia libera – E’ riconosciuta la possibilità di chiudere porticati con strutture VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili), rendendo così più semplici gli interventi per migliorare gli spazi abitativi senza necessità di permessi edilizi. Consentita inoltre, in edilizia libera, l’installazione di opere destinate per la protezione dal sole o da agenti atmosferici.
Verifica dello stato legittimo – La verifica dello stato legittimo di un immobile è stata semplificata. Ora può essere comprovata non solo dal titolo che ha legittimato l’ultimo intervento edilizio, ma anche da tutti i titoli rilasciati in sanatoria, a condizione che siano state pagate le relative sanzioni. Inoltre, le dichiarazioni del tecnico sulle tolleranze costruttive sono accettate come prova.
Tolleranze costruttive – Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, la tolleranza costruttiva è stata riperimetrata. La soglia del 2% è stata adattata in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare, variando dal 2% al 5%. In questi casi, se l’immobile è soggetto a vincolo paesaggistico, non è necessaria l’autorizzazione paesaggistica. Sono state specificate anche alcune casistiche rientranti nelle tolleranze geometriche. È importante notare che queste tolleranze non devono limitare i diritti dei terzi e eventuali limitazioni devono essere verificate dal tecnico.
Cambi d’uso – Il cambio d’uso senza opere all’interno della stessa categoria funzionale (cambio “orizzontale”) è sempre consentito mediante SCIA, rispettando le normative di settore. Anche il cambio d’uso tra diverse categorie funzionali (cambio “verticale”) è consentito nelle zone A, B e C, se conforme alla forma di utilizzo prevalente nell’immobile. Per le unità immobiliari al piano terra, il cambio è consentito solo nei casi previsti dal piano urbanistico e regolamento edilizio, senza necessità di reperimento di standard o parcheggi.
Accertamento di conformità – Viene superata la doppia conformità urbanistica e edilizia per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal PdC (Permesso di Costruire) o dalla SCIA (per interventi edilizia di manutenzione straordinaria alternativi al PdC) e per quelli eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA. È sufficiente provare la conformità urbanistica al momento della domanda e la conformità edilizia all’epoca della realizzazione. Inoltre viene introdotto il meccanismo del silenzio-assenso se il Comune non si esprime entro 45 giorni per il permesso in sanatoria e 30 giorni per la SCIA in sanatoria. È sempre previsto il pagamento di una sanzione pecuniaria.
Alienazione di immobili abusivi – Gli immobili con opere abusive possono essere alienati dal Comune, previo parere delle autorità competenti e a condizione che l’acquirente rimuova le opere abusive, se queste non contrastano con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici o ambientali.
Strutture amovibili temporanee realizzate durante il Covid-19 – Le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid-19 possono essere mantenute oltre i 180 giorni previa CILA
(Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) se rispettano le prescrizioni urbanistiche comunali e sono utilizzate per finalità sanitarie, assistenziali o educative, dimostrando la necessità del loro utilizzo continuato.
I problemi pratici che questa legge risolve sono tanti, ne indichiamo i più importanti a titolo di esempio.
Il Salva-Casa consente di:
- rendere abitabili sottotetti, seminterrati e mini appartamenti; regolarizzare un secondo bagno;
- regolarizzare tettoie;
- diventano meno rigidi i paletti per l’abitabilità giacché ora la dimensione minima scende a 20 mq; per due abitanti si passa da 38 a 28 mq;
- diminuisce anche l’altezza minima, da 2,7 a 2,4 mq;
- altra misura rilevante, e forse quella di cui avranno più percezione i proprietari di casa che devono fare dei piccoli lavori, è quella che amplia i tipi di interventi che si possono fare nella cosiddetta edilizia libera, cioè quelli che non hanno bisogno di specifiche autorizzazioni a costruire o titoli abitativi;
- tra gli interventi in edilizia libera è stata inclusa l’installazione di pompe di calore fino a 12 kilowatt e delle vetrate panoramiche amovibili con cui vengono chiusi i porticati all’interno di un edificio, ma pure tende, pergole o gazebo semi-stabili con cui spesso si chiudono le verande, anche nel caso in cui le strutture siano addossate o annesse agli immobili, purché non siano del tutto chiuse ma dotate per esempio di vetrate mobili o richiudibili, e purché non abbiano un impatto visivo eccessivo.
Il Ministro Salvini e il Governo hanno categoricamente escluso che si tratta di un condono, come dicono le opposizioni; non ci impelaghiamo in un discorso del genere, auspicando che questo intervento sia l’ultimo nel settore e sia risolutivo dei problemi per i quali è stato fatto.
